ようやく暑さも日に日に下がり、30度を超える暑さは無くなりましたが、コロナ対策のマスク着用なども行わなければならず、いろいろな業務を行う上で大変な時期です。
　さて、大規模修繕工事計画を進める中で、「暑い時期の大規模修繕工事は進めて良いのですか」、「工事を進める持期は、暑い時期を避けた方が良いのでは」、とのご意見をたまにいただきます。
　最近は、材料もかなり研究開発されておりますので、一般地域においては、時期はあまり
気にされないで良いと考えます。
　また、特記仕様書などにおいて、工事の作業を中止する条件を以下の通り、定めていますので、悪条件の中での作業はできません。

　作業の中止
　　全ての作業に於いて、下記の場合は関係する作業を中止するか又は、一時中断する。
　　　1）作業場の気温が3℃を下回る時及び、40℃を超える時。
　　　2）被塗面又は被着体面の温度が50℃を超える時又は、被塗面等に泡を生じる時あるいはその恐れがある時
ただし、最良の条件において、工期を検討されるのであれば、春か秋で設定する方が良いでしょう。

話は変わりますが、気温に関係する問題の一つをお話しします。
　外壁のタイル貼りに大きな面積の浮きが発見されることがありますが、その原因がなにかを見分ける問題として以下の点を考えます。

　①環境条件の問題　日当たりが良く、寒暖の差の大きい場所など
　②計画上の問題　　大きな面積のタイル面、伸縮目地のないタイル面など
　③施工不良　　　　タイル下地の目荒し不良、工事を急ぎ悪条件の中での施工など

この問題で考えられる原因の一つとして、コンクリートとタイルの材質の熱膨張による
材料間の伸縮差が発生し、浮きが発生することが考えられます。
その面積が大きいほど伸縮差が大きくなり、ずれが生じると考えられます。
そのため、伸縮目地を設け、ずれを少なくする計画を行います。
　そのことから、上記の①②から問題を引き起こすと考え、発生した場合の現場のチェックポイントとしています。
　③は外壁タイルを剥がしてその状況を確認しなければならず、状況確認では判断できない場合が多いです。

　したがって、現場確認でわからない場合は、大規模修繕工事に着手後に確認しています。
気温から影響する工事の問題は、他の工事内容の場合にもありますが、それは次の機会
にお話したいと思います。

先日、A様が１棟所有されるマンションの大規模修繕が完了しました。

A様はご夫婦でゴルフを趣味にされており、引渡しが終わった数日後、お誘いを受けてゴルフをご一緒しました。
奥様は女性にしては実にパワフルで安定したプレイをされます。また、それ以上にA様は精度の高いボールコントロールで76というスコアでラウンドされました。
私もかなり頑張ったのですが、A様には5打及ばずの大差で敗北です。

ゴルフには壁があります。
100台と90台の壁、90台と80台の壁･･･
中でも強烈に高い壁が80台と70台の壁です。この域になると1打のミスが大きく響き、中々越えられない高い壁となるのです。
ゴルフはある意味、如何にミスを減らせるかというスポーツです。
例えば、80台のプレイヤーはその大半を80台でラウンドしますが、ミスが重なれば90を越えることもあります。逆に、120点の奇蹟的な成果と運が得られなければ70台を出すことは困難です。

「施工会社と同じだね。」

A様は冗談交じりに笑い、私はただ微笑みで返しました。

A様のマンション大規模修繕工事は今回で2回目でした。
最初の修繕は右も左分からず、知人の小さな会社に依頼したそうですが、修繕が進むにつれて追加、追加と費用がかさみ、また、居住者とのトラブルも重なり、結局高いものについたと嘆いていました。

修繕工事は施工精度も大切ですが、同じくらい住民との調整・調和能力が必要で、その両方を兼ね備えた施工会社に依頼するのが理想です。
A様以外は賃貸人の当該マンションですらそういった調整・調和が必要なのですから、全員が所有者である分譲マンションならば、余計に調整・調和能力を求められます。修繕工事費が1億円規模ともなれば、70～100世帯の所有者との調整・調和が必要となり、それは10～30世帯の経験値とでは比較にならないのです。
1、2千万円規模の施工費修繕が主な会社では5千万円規模は荷が重いし、5千万円規模が主な会社では1億円規模はやはり荷が重い。
即ち、自身のマンション修繕工事費を鑑みて、同等額かそれ以上の経験値を有する施工会社を選ぶことがより良い選択です。常に120点の成果が出せるとは限らないのです。

それを今回の修繕工事で身を以て理解したA様は、私との間にあるスコアの壁を皮肉ったのです。
私は返す言葉もなく微笑むしかなかったのですが、来年の定期点検の立会い、そして次の修繕のコンサルも頼みたいとのお言葉に、A様の満足と温かみを感じました。

入社して初めての新年会、とても楽しみにしていました。
イタリアンのお店で美味しくてボリューミーだと聞いていたので、食べることが大好きな私は、その日は朝と昼の食事はあっさり軽めに済ませて夜のイタリアンに備えました！
実は、阿佐ヶ谷駅に降りるのは初めてでした。駅前のとても綺麗なイルミネーションに気持ちが高ぶってきました。

お店に入ると、美男美女のとっても素敵なご夫婦と可愛らしいお嬢ちゃんが出迎えてくれました(*^^*)
まずは窯焼き塩パンの大きさに驚き、食するとフワフワもっちりでまたまた驚きました！
パンに感動しまくり、写真を撮り始めました。
同じテーブルの皆さん、ご協力有り難うございました。
予想以上にボリューミーなお料理で、そしてどれもこれもご主人のお人柄が表れている優しい味で和みました(#^^#)

お店の雰囲気が良くて心地良かったです。
お初にお目にかかる方が多かったのですが、お陰まで和気藹々と3時間食べて飲んで楽しいひとときを過ごすことができました。
心から、有り難うございました。そしてご馳走様でした(*'▽')
また是非行ってみたいお店です。
次はピザを食べてみたいです。
また連れて行って下さ～い('ω')ノ
（事務N女性）

初めての投稿です。
順番で回ってきました。
昨年12月の事ですが、嵐のライブに行ってきました。
ファンクラブに入っていてもなかなかチケットが手に入りません。この年もすべての抽選に落選して号泣しました。
でも有り難いことに同じ相葉くんのファンのお友達がチケットを譲ってくれたんです！
相葉くんのBirthdayの日と東京公演最終日のチケットだと知り、嬉しくて有り難くて心から感謝の気持ちでいっぱいになりました。
お友達いつもほんとにありがと～！！(*^_^*)

ライブはオープニング前から言葉に出来ないくらいの超ミラクルな感動があり、既に号泣。とっても素晴らしいパフォーマンスに魅了されました。元気と感動をありがとう♪
今年も相変わらず、大好きな相葉くんを応援して元気をもらってお仕事頑張ります(^_^)
（事務N女性）

今年の干支は、戊戌（つちのえいぬ）です。
草木でたとえれば、酉年で栄えた草木が滅びた後で、草木などが将来的な成長のために力を蓄え、新しい芽吹きへとつながる大切な年ということです。

昨年は、私自身においても、新しい人生（仕事）として、初心者の代表をつとめることとなり、ドタバタ忙しく、目先の対応に追われましたが、やりがいのある1年でした。
今年は、干支の意味のごとく、着実に一歩一歩、次の大きな成長へつなぐための基盤作りになる様に考え、取り組みたいと考えます。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

企画プロデュース担当渡辺です。
あまりにも美しい画像だったので、お客様から頂きました。南半球に位置するボラボラ島の水上コテージだそうです。

ドーナツ状の内海に建ち、その水深は2mほどで、泳げば自身の影が海底に映るほど澄んだ海だそうです。
何と幻想的でしょう。浮世離れした別世界にしか思えません。
今やデスクトップの背景画像に利用させて頂いています。

そこでフッと思ったのですが、汚水・雑排水はどうしているのでしょう？
こんな綺麗な海に垂れ流しているわけはないだろうし、第一そんな状態なら幻滅です。屋内に一時溜めておくのでしょうか？
そんなことに疑問が沸くのは職業病ですかね･･･

調べてみると、なんてことはない。下水管が海中を走って陸地まで続いているようです。
ただ、結構な距離ですよね。排水詰り等の障害はないのでしょうか･･･
これは、打診棒片手に現地調査が必要かもしれません。(笑)

因みに、地球は太陽の回りを楕円を描いて公転しています。太陽に最も近い距離は、遠い距離と比べて太陽３コ分以上、地球にすると400コ以上近いのです。この差で夏と冬があるような誤認が見受けられますが、正解は地軸のズレにあることは承知のことでしょう。
ですが、日本が冬の時期に太陽に近づくのであれば、南半球は夏、しかも太陽３コ分以上近い熱量を受けるのですから激熱ですね。

きっと、少しのつもりで直射日光の元でうたた寝でもしたら、大火傷間違いなしでしょう。
それも含めて、これは是非とも現地調査なのですが･･･
世論、いや会社が許しませんね。

娘が高校受験です。
いよいよ来週月曜日に私立本番。
３月には公立試験。
希望校は倍率が去年よりだいぶ上がっていました（汗）。
今いろいろと大変な時期ですが
娘自身は
見てると切羽詰まった感もなく
飄々としています。
（決して成績が余裕な分けではないです（汗））。
親としては今更何ができるわけでもないので
健康状態は気を遣わないといけないかなと思います。
改めて、子供の教育って大変だなあと思います。
春には吉報が届きますように。
（Ｎ．Ｈ）

原です。
私もマンション住まいですが、2年ほど前に大規模修繕工事を実施しました。
自宅ですので、私も一般住民として工事を経験しました。
でも昼間は仕事に出ており、工事中は家にいることは出来ませんから、実際どのような工事が行われていたかは、ほとんどわかりませんでした。
こう考えてみても、工事監理をしっかりとした目で見てもらうことは重要なことだとつくづく思います。


さて、そんな中先日大規模修繕工事の2年メンテナンスが実施されました。
2年目となりますと、住民の皆さんもあまり関心がなくなっているようですが、私は職業柄、あれやこれや目についてしまうので、共用廊下排水溝ウレタン防水のちょっとした凹凸を補修してもらいました。
ウレタン防水も防水材としてよく使われていますが、水の力は侮れません。水が滞留すると小さな隙間から雨水が浸入しますので、皆さんも建物の細かいところを気にかけてみてください。

企画プロデュース担当渡辺です。
去る1月２９日、マンション維持修繕技術者の試験を受けて来ました。
マンション維持修繕技術者資格は、大規模修繕に関わる者にとっては一級建築士免許、マンション管理士資格に次ぐ重要な資格です。合格点のボーダーは毎年違いますが、概ね80～90点です。

この資格の勉強方法は、マンション維持修繕技術ハンドブックと称するハンドブックをひたすら読破し、表や図解まで全て頭に叩き込むことなのです。
しかしながら、このハンドブック。価格は1万800円と高額で、ハンドブックと称しながら、900ページ近くある辞典並みに分厚い文献です

八重洲ブックセンターにも置いておらず、注文して初めて手にしたのですが、最初は何かの間違いかと思いました。
ハンドブックですよ。ハンドブック･･･
イメージとしては、通勤時にサッと開いて読み込むつもりでいたのですが、とてもそうはいきません。持つだけで、よっこらしょみたいな感覚で･･･

悩んだ末、泣く泣くその1万800円の本を４つに分割します。
カテゴリーに分けて裂いたので、100ページ程度のパーツもあれば、300ページを超えるパーツもありましたが、何とか持ち歩いて、一ヶ月を少し越える時間で読み切りました。

読み終えた時点で、試験まであと10日に迫っています。
この時点から過去問題の反復を開始します。といっても過去問題に解説が無い為、解らない問題、間違った問題は、そのハンドブックを頼りに自分で調べなければなりません。
仕事を終えて帰宅し、これに取り掛かることはかなりの苦痛で泣きそうでした。何度投げ出したいと思ったことか･･･
しかも、土曜日曜と理事会様との打合せや、説明会が入っているので丸一日を通しての勉強は出来ません。優先事項は勉強ではなく、あくまで仕事ですから本分を全うするしかありませんが、この時期が正に地獄でした。

唯一の救いは、普通の方には暗号にしか見えないだろう“ピンニング”だとか“アノード”などの技術的な用語や施工方法は、現場に出ているので理解できることが幸いでした。

現在、正式解答は発表されていませんが、巷に溢れる解答速報で答え合わせしてみると今のところ88～90点です。
合格発表は2月24日です。

外部仕上げって何のため

ＭＤＳの牛嶋です。
大規模修繕では、コンクリート、モルタル等の下地のひび割れや浮きの補修を行なった上で、外壁の塗装の塗り替えやタイルの張り替えを行います。
鉄筋コンクリート造の建物では、一般的にコンクリートの外壁を塗装材やタイル等によって仕上げを行います。これは、建物のデザインや見栄え上にも重要なことですが、実は基本的に重要な意味があるのです。
改めて考えれば当然のことですが、塗装材やタイル等の仕上げ材は躯体コンクリートの劣化を保護しているという重要な役目があるのです。
コンクリート躯体は、ひび割れ等から水や大気中の炭酸ガスの影響を受けてコンクリートが中性化したり、中の鉄筋が錆びたりして、劣化していくのです。
従って、仕上げ材の劣化により建物外観の見栄えが悪くなっていくということと併せて、躯体コンクリートに対する保護力が落ちているということになるのです。


大規模修繕の目的の大きな要素は、このコンクリート躯体を健全に維持することです。
そうすれば、建物の寿命は概ね60年以上の長寿命化が計れ、仕上げと併せて住環境の改善が出来ることになります。
そういう意味で仕上げ材を捉えれば、修繕に使用する材質や既存仕上材との適正等が重要になってきます。
私達ＭＤＳは、既存材料の確認と、修繕材料との相性等を判断して、管理組合の皆さんに解り易くご説明した上で改修計画を行うように心がけています。

マンションの大規模修繕工事は基本的に、経年により劣化した箇所を修繕する工事です。人間で言えば健康診断を受けて、問題のあるところを治療するようなものです。つまり健康な状態に戻るのですが、人間そのものが若返るわけではなく、同じように大規模修繕工事を行なっても、マンションのすべてが新築当時のピカピカの状態に戻るわけではありません。

けれど、新築当時の状態に戻らないという場合には、いろいろは要素があります。「戻せるけど戻さない」、「戻したくても戻せない」、「戻さない方が良い」等々です。具体例をあげてみましょう。

たとえばマンションの外壁が塗装仕上げの場合、新築時のオリジナル色で塗装し直すこともありますし、あえてオリジナル色ではなく、新しい塗装色を提案することがあります。もちろん居住者の皆様による合意形成が必要です。理事会や修繕委員会の独断ですすめてしまうと、「もともとの色でよかったのに！」と言われかねません。そうならないためには、事前に複数案の「完成予想パース」を掲示して人気投票を行ない、候補案が決まったら色見本サンプルを掲示したり、実際に外壁の一部を試験施工して、居住者様に最終確認してもらう等の段取りが必要です。そのようなプロセスを行なうことは、一般の居住者様にも、大規模修繕工事に参加しているという意識がひろがる利点もあります。

次に、戻したくても戻せない場合を紹介します。たとえばルーフ・バルコニーの防水工事です。居住者様が立ち入らない屋上などは、アスファルト・シートによる露出防水が一般的ですが、日常的に利用するルーフ・バルコニーは、防水層の上にコンクリートの保護層をかぶせています。普通にコンクリートの床のように見えるその下に、防水層があるわけです。つまりこの防水層に劣化があるかどうかを確認するには、保護コンクリートを撤去する必要があるのですが、大きな騒音や大量の粉じんが発生するなど、とてもそんなことはできません。そこで大規模修繕工事では、保護コンクリートの上にウレタン塗布防水を行なうのが一般的です。ウレタン塗膜と保護コンクリートでは、見た目が変わります。またウレタンは熱に弱いので、煙草の吸い殻を落とせば溶けてしまいます。バーベキューの炭火や、花火なども要注意です。このような見た目の違いや機能性についても、工事前に充分な説明が不可欠です。もともとと同じ状態には、戻したくても戻せないからです。

最後に、戻さない方が良い例を紹介します。たとえば外壁などに、御影石調に見える特殊な厚塗り塗装が施されている場合です。厚さ1センチ以上、重さも100ｋｇ/㎡近いものがあります。大規模修繕工事に際して、まったく同じ仕様で塗装すると、塗膜層はさらに厚く、重くなり、それだけ建築の構造体に負担がかかります。メーカーや商品にもよりますが、重ね塗りは２回（新築時と第１回大規模修繕工事）が限度で、３回目（第２回大規模修繕工事）を行なうためには、事前に１～2回目の塗膜を剥がさないといけません。当然コストもかかり、おすすめできません。３回目は確実に来るのですから、２回目に際して、より薄塗りの何回も重ね塗り可能な塗料を選ぶのが賢明です。しかし厚塗りタイプと薄塗りタイプでは、見た目が変わります。一般に厚塗りタイプの方が重厚で高級感がありますので、この点に関しても、どのような理由で新築時の仕様に「戻さない方が良い」のかを、居住者の皆様に説明することが大切です。居住者様のご意見はさまざまなので、着工直前ではなく、ある程度は話し合いができる期間を設定するべきでしょう。

マンションの居住者様の多くは、大規模修繕工事によってすべて新築当時の状態に戻るはずと予想されていると思います。しかし実際には上記のように、「戻せるけど戻さない」、「戻したくても戻せない」、「戻さない方が良い」要素がいろいろと発生します。「もともとの方がよかった！」という声があがるのも、そのような要素に集中します。しかしマンションの仕様はさまざまなので、どんな要素が発生するのかは、物件ごとに異なります。事前調査でそのような要素を検証し、適格な提案を行なうのも、大規模修繕コンサルの重要な役割です。もちろんその役割を果たすためには、充分な経験とともに、つねに細部まで注意を払う情熱が不可欠であると思います。

マンション大規模修繕工事が実際に着工しますと、居住者の皆様にとって、いろいろと予想しなかった事態が起こります。

最初にマンションの周囲に足場を架設するのですが、その際に、建物の外壁にアンカーを打つ大きな音が発生します。すぐ内側のお部屋はもちろん、コンクリートの構造体を振動が伝わりますので、離れたお部屋でもすぐ近くで作業しているように聞こえます。アンカーは何本も打ち込むので、足場が完成するまで何日もこの騒音が続きます。電話もままならず、受験生などはたまりません。「もう少し何とかならないのか？」という苦情が、現場監督や理事長宛に届くこともよくあります。
さらに工事が進むと、躯体を補修する音、浮いているタイルを剥がす音などが、アンカー打ち込み以上に大きい音が、しかも長期間発生します。もちろんホコリも発生するので、窓は開けられません。「着工前の説明会で話には聞いていたけれど、ここまで大変だとは予想しなかった」ということになりがちです。

けれど工事している施工会社にとっては、いつもやっている当たり前の工事です。もちろん迷惑をかけようと思っているわけではありません。居住者の皆様のために少しでも良い工事を行なおうと頑張っているのです。

あるマンションの大規模修繕工事で、施工会社が当初は想定していなかった資材の仮置き場の設置や、屋上へ資材を荷揚げするためのエレベーター使用を理事会に要望しました。当初はマンション前の道路にトラックを停車させ、足場に設置したウインチを使って荷揚げする予定でしたが、前面道路の交通量が多く、着工してからの追加要望となりました。しかし理事会はなかなか認めてくれません。居住者全員を対象とした着工前説明会では、要望がなかったからでした。当然認めてもらえるだろうと考えていた施工会社は、居住者の皆様のために工事しているのに、どうして認めてもらえないのだろうと不満に感じたかもしれません。

着工前説明会でひと通り説明を行なったとしても、実際に着工すると多少の追加・変更事項が生じます。また居住者の皆様にしても、説明を聞くのと実際に体験するのは大違いです。着工前説明会では施工会社ができるだけ具体的に説明を行ない、居住者の皆様との質疑応答も含めて、お互いの理解度・信頼度を高めることが重要です。逆に着工してすぐに問題が発生し、理解不足による不信感が芽生えてしまうと、お互いにストレスがたまり、工事そのものも満足できないものとなる危険性があります。

そのような事態に陥らないように、理事会と施工会社双方の立場を充分に理解して、信頼感を育成するのも監理者の役割です。そのためには工事の仕様や数量を監理するだけでなく、足場などの架設工事や、養生や資材置き場、搬入方法、安全確保の方法、バルコニーの片付けのルールなど、施工会社を決定する前の段階で理事会と充分に打ち合わせる必要があります。それらの条件を明示すれば、施工会社も安心して見積書を作成することができます。不確定要素が少ないほど、いざという時の予備費を確保する心配がなくなり、結果として見積金額を安く提示することができるからです。

そのために監理者は、そのマンションではどのような問題が起こりそうなのかを、事前に察知する必要があります。けれどマンションにはひとつひとつの個性があり、同じものは二つとありません。そのマンションを隅々までよく調査し、起こりうる課題を整理するためには、監理者としての充分な経験と熱意が必要です。よい監理者とは、そのような経験と熱意がある監理者であると思います。